|
|
§
Juridik om hus och mark
§
|
|
Som vi alla vet, så tillåter inte thailändsk lag normalt att utlänningar äger mark. Vissa undantag finns men de berör få personer. Mer att läsa om detta och om att hyra/leasa mark hittar du här. Thailändska ambassaden i Stockholm har samlat en del information.
|
Den ägarkonstruktion som är
vanlig för utlänningars hus är att marken ägs av ett thailändskt bolag - där
utlänningen är minoritetsägare - och husen ägs
av utlänningen alternativt av bolaget. Om både mark och hus ägs av bolaget
bedöms det vara enklare och snabbare att göra transaktioner, eftersom enbart
en ägare berörs. Dessutom kan det vara förmånligare ur skattesynpunkt att ha
all egendom inom bolaget.
De köpare som inte fick bolag registrerade före inrikesministeriets direktiv av den 15 maj 2006 kan ha fått ordna andra lösningar. 30-årsleasing är vanlig men man bör här vara försiktig. Det finns risker... Se under "Bolag" hur man numera i stället kan göra. OBS! Reservation: Denna sida kan innehålla fel och sakna viktiga uppgifter. Kontakta en kompetent advokat för en bedömning av just din situation. |
Råd
från Svenska ambassaden
Exempel på några frågor som ambassaden anser bör kontrolleras före köpet är:
Den Thai-Svenska Handelskammaren i Bangkok har sammanställt en guide om bostadsköp i Thailand som finns tillgänglig genom handelskammaren: www.swecham.com/property |
Bolag
Det finns några olika sätt att säkra markinnehavet för en utlänning, utan att formellt äga marken. Ett sätt är att bilda ett thailändskt aktiebolag med utlänningen/-arna som minoritetsägare (49 % av aktierna) och thailändska "sleeping partners" som majoritetsägare. Ett ojämnt antal aktieägare ska finnas och thailändarna ska vara i majoritet också i antalet aktieägare. Utlänningen/-arna kontrollerar bolaget genom att majoritetsägarna skrivit över rösträtten för aktierna.
Utöver denna procedur kan man även införa A- och B-aktier, alltså aktier med olika röstvärde, samt komplettera bolagsordningen med regler som t ex innebär att direktören (= utlänningen) är den ende som får fatta viktiga beslut i företaget.
Det har en tid varit svårt att bilda bolag. Det beror på direktivet från inrikesministeriet, se nedan. Dock kan man bilda ett rent thailändskt bolag och sedan, i ett senare skede, går utlänningen in och tar över 49 % av aktierna.
Bolaget ska ha fått ett papper som visar att det äger hus och mark. Detta dokument (eller en kopia) ska förvaras i det aktuella huset.
Direktivet
Regeringen (inrikesministeriet) gav i maj 2006 ut ett direktiv hur
lagstiftningen skulle tillämpas framöver, för att förhindra att utlänningar
köpte och sålde mark. Myndigheterna ska granska thailändska aktieägare och
deras ekonomi (mer information här), för att se om det är troligt att de kunnat betala aktiekapitalet
som deras aktier motsvarar. Vad som händer om de finner att de
thailändska partnerna enbart är ditsatta "marionetter" vet jag inte.
En risk är att bolaget likvideras. Vem som då äger marken är oklart... Möjligen
får bolaget sälja egendomen inom ett år, vilket är en tidsgräns som
förekommer i andra sammanhang.
I samband med detta har det förekommit signaler att de thailändska "sleeping partners" inom några år lagstiftningsvägen ska återfå full kontroll över sina aktier. I detta läge måste man kunna lita på sina thailändska bolagspartners... Direktivet hindrar inte möjligheten att använda sig av A- och B-aktier (aktier med olika röststyrka).
Usufruct (Sidhi-kep-kin)
Usufruct ger dig temporär äganderätt - dispositionsrätt - på saker som finns på marken, eller genereras av/på marken. I praktiken är usufruct begränsat till maximalt 30 år. Precis som när det gäller lease kan avtalet successivt förnyas. Till skillnad från en lease, kan usufruct säljas eller överlåtas. Dock upphör usufruct när innehavaren avlider och kan därför inte ärvas.
Usufruct är en rättighet som kan avtalas mellan privatpersoner, vilket sannolikt gör att upplåtelseformen inte är relevant där bolag är inblandade. Viss information finns på http://www.sunbeltlegaladvisors.com/Thailand-Usufruct.php
Hyra/tomträtt
Thailändsk lagstiftning tillåter att man hyr mark och hus på 30 år, en period som uppges kunna upprepas ett antal gånger. Denna hyresrätt/tomträtt skrivs in i fastighetsregistret och gäller sedan under 30 år, oberoende av vem som äger marken (jämför svensk servitutsrätt). Man kommer då också överens - i ett separat avtal - om en option på ytterligare 30 år, något som dock inte kan skrivas in i fastighetsregistret förrän nästa 30-årsperiod ska börja gälla (detta behöver dock inte dröja 30 år, om man vill säkra tomträtten tidigare).
Inrikesministeriet skickade i juli 2008 ett brev till landets Land Offices och beskrev ministeriets syn på hur optioner på ytterligare leasingperioder borde behandlas. Ministeriets syn är att registrering av optionerna är ett sätt att kringgå förbudet för utlänningar att äga mark. Man rekommenderade att kontoren inte längre registrerar dessa optioner men kontoren var själva fria att göra egna tolkningar. Ett kontor som anammade denna uppmaning var Land Office i Hua Hin. Här registrerar man alltså inte längre optioner för ytterligare perioder.
För att hantera detta rekommenderar lagkunniga att husägaren sluter ett separat avtal med markägaren om ytterligare leasingperioder. Lämpligen bör även markägarens och husägarens myndiga arvingar vara med i avtalet, för att slippa problem framöver. Land Office registrerar nästa 30-årsperiod som en ny period.
En tidigare registrerad option garanterar inte att man får en ny 30-årsperiod, eftersom markägaren kanske vägrar att skriva under nästa hyresperiod. Då återstår en process i domstol, som tar tid och kostar en hel del. Dessutom kan ju marken säljas eller överlåtas under tiden, och markägaren vara någon annan (t ex markägarens barn) än när man skrev avtalet. Den nya markägaren är inte bunden av löftet att förlänga hyrestiden om den ursprungliga ägaren inte tagit med detta i avtalet vid markförsäljningen, där båda parter skrivit under, eller genom ett separat avtal med den nya markägaren (t.ex. markägarens arvinge).
Se http://www.samuiforsale.com/leasehold.html.
Det kan vara lämpligt att kontrollera vad som egentligen är registrerat på fastigheten i fastighetsregistret, och inte lita på att någon säger att hyresperioden är 30 år och att kontraktet också är registrerat. För det behöver det inte vara, för Land Department räcker det att en hyresperiod är noterad på lagfarten och i registret.
Vid hyrestillfället bör man också skriva ett avtal om att marken får köpas (och kanske till vilket belopp) av den som hyr den, OM thailändsk lagstiftning ändras och i framtiden tillåter utlänningar att äga mark på detta sätt.
Även en lång 30-årsperiod tar så småningom slut. Vad är värdet på ett hus som har 3 år kvar av 30-årsperioden? Oklart... Om man vill sälja i det läget, så kan man gå till väga på följande sätt: Man sluter ett avtal med köparen, där man lovar att frånträda/upplösa resten av 30-årsleasingen vid Land Department, så att köparen kan starta en ny 30-årsperiod. Detta måste dock godkännas av markägaren, som ju är den som leasar ut marken. Vid upplösandet av leasingen får man inte tillbaka någon del av de pengar man betalade in från början till Land Office.
Kontrakt och pengar
När vi betalar för tomt och hus, så skickas pengarna till byggarens bolags bankkonto. Viktigt att tänka på är - förutom att spara kvitton, förstås - att begära att få papper på att pengarna inbetalats till ett thailändskt konto. Bangkok bank anger att det behövs - och räcker med - ett kontoutdrag från byggarens bankkonto för att föra ut pengarna igen den dag man säljer huset, upp till 1 miljon US dollar.
Informativa länkar
http://www.huahin-property.net/thailand-land-ownership-law.htm
http://www.samuiforsale.com/landcode.html
http://www.samuiforsale.com/leasehold.html
Real
estate in Thailand the Expat perspective
http://www.property-report.com/apr_op_archives.php?id=60&date=7228
http://www.thailand-lawyer.com/land_purchase.html
http://www.first-thai.com/property/Thai%20Law.htm
http://sgalegal.com/guide/landpurchase.html
Har du någon fråga eller information att ge? Skickas till Svenskföreningen.
Denna sida kontrollerades senast 111203. Till startsidan.