JURIDIK

Juridik tomt och hus

Som vi alla vet, så tillåter inte thailändsk lag normalt att utlänningar äger mark.
Vissa undantag finns men de berör få personer.
Mer att läsa om detta och om att hyra/leasa mark hittar du här: Landinfo


Den ägarkonstruktion som är vanlig för utlänningars bostäder är att mark och hus ägs av ett thailändskt bolag där utlänningen är minoritetsägare. 

De köpare som inte fick bolag registrerade före inrikesministeriets direktiv av den 15 maj 2006:  Letter from Ministry of Interior kan ha fått ordna andra lösningar. 30-årsleasing är vanlig men man bör här vara försiktig.
Det finns risker… Se under “Bolag” hur man numera i stället kan göra. 


OBS! Reservation: Denna sida kan innehålla fel och sakna viktiga uppgifter.
Kontakta en kompetent advokat för en bedömning av just din situation.


Råd från Svenska ambassaden

Exempel på några frågor som ambassaden anser bör kontrolleras före köpet är:

  • Vem äger marken och med vilken slags lagfart?
  • Normalt arrenderar bostadsköparen marken i 30 år, men inga garantier finns för vad som händer därefter.
  • Är huset byggt enligt alla tillstånd?
  • Har mäklaren/byggherrren de tillstånd och licenser som krävs?
  • Har ägaren/företaget en god finansiell ställning? Begär aktuell (due diligence) från företaget alternativt be en advokatfirma göra en sådan.
  • Är marken skyddat område och vilka miljölagar gäller?
  • Är majoriteten av bostäderna i ett  lägenhetshus ägda av thailändare (enligt lag måste minst 51 % av lägenheterna vara ägda av thailändare)?

Den Thai-Svenska Handelskammaren i Bangkok har sammanställt en guide om bostadsköp i Thailand som finns tillgänglig genom handelskammaren:  www.swecham.com/property


Bolag

Det finns några olika sätt att säkra markinnehavet för en utlänning, utan att formellt äga marken.
Ett sätt har varit att bilda ett thailändskt aktiebolag med utlänningen/-arna som minoritetsägare (49 % av aktierna) och thailändska “sleeping partners” som majoritetsägare.
Detta är olagligt och kontrollen har skärpts efter inrikesministeriets direktiv 2006 (se ovan).
Har man thailändska partners som inte är “sleeping partners”/bulvaner så är ett bolag en lösning.
Ett ojämnt antal aktieägare ska finnas och thailändarna ska vara i majoritet också i antalet aktieägare.
Utlänningen/-arna kan kontrollera bolaget genom att majoritetsägarna skrivit över rösträtten/förfoganderätten för aktierna.

Utöver denna procedur kan man även införa A- och B-aktier, alltså aktier med olika röstvärde, samt komplettera bolagsordningen med regler som t ex innebär att direktören (= utlänningen) är den ende som får fatta viktiga beslut i företaget.

Det har en tid varit svårt att bilda bolag.
Det beror på direktivet från inrikesministeriet, se nedan.
Dock kan man bilda ett rent thailändskt bolag och sedan, i ett senare skede, går utlänningen in och tar över 49 % av aktierna.
Dock finns det då en fas där man som utlänning saknar kontroll över bolaget…

Bolaget ska ha fått ett papper som visar att det äger hus och mark. Detta dokument (eller en kopia) ska förvaras i det aktuella huset.

Direktivet
Regeringen (inrikesministeriet) gav i maj 2006 ut ett direktiv: Letter from Ministry of Interior hur lagstiftningen skulle tillämpas framöver, för att förhindra att utlänningar köpte och sålde mark.
Myndigheterna ska granska thailändska aktieägare och deras ekonomi (mer information här), för att se om det är troligt att de kunnat betala aktiekapitalet som deras aktier motsvarar.

I samband med detta har det förekommit signaler/rykten att de thailändska “sleeping partners” inom några år lagstiftningsvägen ska återfå full kontroll över sina aktier.
I detta läge måste man kunna lita på sina thailändska bolagspartners… Direktivet hindrar inte möjligheten att använda sig av A- och B-aktier (aktier med olika röststyrka).

Usufruct (Sidhi-kep-kin)

Usufruct ger dig temporär äganderätt – dispositionsrätt – på saker som finns på marken, eller genereras av/på marken. Till skillnad från en lease, kan usufruct säljas eller överlåtas. Dock upphör usufruct när innehavaren avlider och kan därför inte ärvas.

Usufruct är en rättighet som kan avtalas mellan privatpersoner, vilket sannolikt gör att upplåtelseformen inte är relevant där bolag är inblandade. Viss information finns på http://www.sunbeltlegaladvisors.com

Hyra/tomträtt

Thailändsk lagstiftning tillåter att man hyr mark (och ev. hus) på 30 år, en period som uppges kunna upprepas ett antal gånger.
Denna hyresrätt/tomträtt skrivs in i fastighetsregistret och gäller sedan under 30 år, oberoende av vem som äger marken (jämför svensk servitutsrätt). Man kommer då också överens – i ett separat avtal – om en option på ytterligare 30 år, något som dock inte kan skrivas in i fastighetsregistret förrän nästa 30-årsperiod ska börja gälla (detta behöver dock inte dröja 30 år, om man vill säkra tomträtten tidigare).

En tidigare registrerad option garanterar inte att man får en ny 30-årsperiod, eftersom markägaren kanske vägrar att skriva under nästa hyresperiod. Då återstår en process i domstol, som tar tid och kostar en hel del. Dessutom kan ju marken säljas eller överlåtas under tiden, och markägaren vara någon annan (t ex markägarens barn) än när man skrev avtalet. Den nya markägaren är inte bunden av löftet att förlänga hyrestiden om den ursprungliga ägaren inte tagit med detta i avtalet vid markförsäljningen, där båda parter skrivit under, eller genom ett separat avtal med den nya markägaren (t.ex. markägarens arvinge).

Se http://www.samuiforsale.com/knowledge/articles-and-laws-index.html

Inrikesministeriet skickade i juli 2008 ett brev till landets Land Offices och beskrev ministeriets syn på hur optioner på ytterligare leasingperioder borde behandlas.
Ministeriets syn är att registrering av optionerna är ett sätt att kringgå förbudet för utlänningar att äga mark.
Man rekommenderade att kontoren inte längre registrerar dessa optioner men kontoren var själva fria att göra egna tolkningar.
Ett kontor som anammade denna uppmaning var Land Office i Hua Hin.
Här registrerar man alltså inte längre optioner för ytterligare perioder.

För att hantera detta rekommenderar lagkunniga att husägaren sluter ett separat avtal med markägaren om ytterligare leasingperioder.
Lämpligen bör även markägarens och husägarens myndiga arvingar vara med i avtalet, för att slippa problem framöver.
Land Office registrerar nästa 30-årsperiod som en ny period.

Det kan vara lämpligt att kontrollera vad som egentligen är registrerat på fastigheten i fastighetsregistret, och inte lita på att någon säger att hyresperioden är 30 år och att kontraktet också är registrerat.

Vid hyrestillfället bör man också skriva ett avtal om att marken får köpas (och kanske till vilket belopp) av den som hyr den, OM thailändsk lagstiftning ändras och i framtiden tillåter utlänningar att äga mark på detta sätt.

Även en lång 30-årsperiod tar så småningom slut. Vad är värdet på ett hus som har 3 år kvar av 30-årsperioden? Oklart… Om man vill sälja i det läget, så kan man gå till väga på följande sätt: Man sluter ett avtal med köparen, där man lovar att frånträda/upplösa resten av 30-årsleasingen vid Land Department, så att köparen kan starta en ny 30-årsperiod. Detta måste dock godkännas av markägaren, som ju är den som leasar ut marken. Vid upplösandet av leasingen får man inte tillbaka någon del av de pengar man betalade in från början till Land Office.

Kontrakt och pengar

När vi betalar för tomt och hus, så skickas pengarna till byggarens bolags bankkonto. Viktigt att tänka på är – förutom att spara kvitton, förstås – att begära att få papper på att pengarna inbetalats från utlandet till ett thailändskt konto. På så sätt kan man utan problem föra ut pengarna ur landet när man säljer.

Informativa länkar

www.swecham.com/property

http://www.huahin-property.net/thailand-land-ownership-law.htm

http://www.thailawforum.com/avoiding-the-pitfalls-in-acquiring-real-estate-in-thailand/

http://www.samuiforsale.com/landcode.html

http://www.thailand-lawyer.com/land_purchase.html

Har du någon fråga eller information att ge? Skickas till Svenskföreningen.

Testamente i Thailand

Det ryktas ibland att den egendom man har i Thailand går förlorad när man avlider, om man inte har ett thailändskt testamente. Så är det inte.

Thailändsk lag innebär att arvingarna ärver den egendom man har enligt lagens bokstav, i den mån man inte har skrivit ett testamente. Ett thailändskt testamente står helt över lagens föreskrifter, d v s det finns ingen laglott, man kan testamentera allt till vem som helst. Men utan testamente är reglerna de som lagen föreskriver. Barn utanför äktenskapet kan bli utan arv, dessutom är fördelningen mellan arvingar mer komplicerad. Make/maka ärver, men olika mycket beroende på vilka andra som ärver. Om man är buddistmunk är situationen helt annorlunda. Har du flera fruar så regleras även det i lagen…
 

Ett testamente i Sverige är – om det täcker all din egendom – även giltigt i Thailand. Dock kan det vara en tidsödande och kostsam historia om det finns thailändska arvingar och testamentet ska prövas i thailändsk domstol. Har man egendom som ska fördelas mellan svenska arvingar, så gäller vanliga thailändska regler, om inget testamente finns. D.v.s. egendomen kan fördelas annorlunda än vad svensk lagstiftning (eller ett svenskt testamente) föreskriver (om inte testamentet genomdrivs i thailändsk domstol). Skriver man ett thailändskt testamente bör man tydligt utesluta egendom utanför Thailand i testamentet, samtidigt som man utesluter thailändsk egendom i ett ev. svenskt testamente. Annars kan det bli tolkningsproblem.

Formkrav och tillämplig lag

Ett testamente upprättat av en svensk medborgare är enligt svensk lag giltigt om det uppfyller formkraven i den svenska rättsordningen eller de formkrav som gäller i det land där testamentet upprättats, oavsett var testator vid tiden för dödsfallet var bosatt. Än viktigare kan det vara att förvissa sig om att testamentet uppfyller formkraven i det land den svenske medborgaren anses ha sin hemvist, om hemvisten vid dödsfall är ett utomnordiskt land; Tillämplig lag i detta land kan ju vid dödsfall komma att vara hemvistlandets lag, även när det gäller själva formkraven vid upprättande av testamente. Det är många gånger lämpligt att ha testamentet skrivet/översatt till både hemvistlandets språk och svenska. (Från Testamentsbanken.se) Om ett barn ärver en fastighet, så ska man ha angivit en förmyndare/”administratör” av fastigheten, om man inte vill att den överlevande vuxna personen ska ta den rollen. Formen för ett testamente regleras också i lagen. Det viktigaste är datum, underskrift av testatorn och av två vittnen. Dessutom ska man ange vem som skrivit testamentet, om man inte skrivit det själv. Vittnena ska enbart bevittna namnteckningen, de behöver inte läsa testamentet. Om du vill att någon ska ärva bolaget med direktörsposten bör du notera följande:

  • Ett testamente i Thailand kan inte effektueras förrän det behandlats i domstol. Detta tar minst 45 dagar.
  • En bolagsändring, att utse en ny direktör tar 30 dagar.

När direktören dör kan (de thailändska) majoritetsägarna utse en ny direktör, t.ex. någon av dem själva. Och därmed har man makten att fatta viktiga beslut, t.ex. sälja egendomen. Direktörens arvingar ärver de 49 % av aktierna som direktören hade, men inte direktörsposten. För att klara detta bör man inte ha med bolaget i ett testamente utan skriva en direktörsorder där man utser vem som ska bli direktör och ta över aktierna när man avlider. Denna order förvaras lämpligen i kopia hos en advokat och hos arvingen, själv kan man behålla originalet.


  För att känna sig säker hur fördelningen av egendomen görs, vid dödsfall, rekommenderas en kontakt med en thailändsk jurist. En länk till: thailändsk arvslagstiftning  Råd m.m. angående testamente hittar du på http://www.testamentsbanken.se/  

I klammeri med rättvisan

Den som av en eller annan anledning blir anklagad för ett brott, och behöver veta vilka rättigheter den anklagade har, kan hitta information i den handbok som danska ambassaden tagit fram. Läs mer här.

Guide för efterlevande

Skatteverket, pensionsmyndigheten och Försäkringskassan har lanserat efterlevandeguiden.se. När en närstående dör är det inte bara sorgen efter den saknade som behöver hanteras, utan det är också många praktiska saker som ska ordnas och kontakter som måste tas. 

Dessutom grundläggande information från Svenska ambassaden om dödsfall utomlands  Läs mer!